A tanácsadások során, ha üzlethelyiség keresés merül fel, az első, amit ki szoktunk emelni, hogy lehetőség szerint korábban is vendéglátóegységként működő hely legyen az elsődleges irány. Ez nem csak amiatt lehet fontos, mert nagyobb eséllyel áll rendelkezésre az a technológiai igény, gépészti háttér, elektromos kapacitás, hanem olyan nem várt költségek merülhetnek fel ellenkező esetben, amik akár el is lehetetleníthetik a vállalkozási ötletet.
Amikor étterem, kávézó, pékség vagy reggelizőhely nyitásra szánod el magadat, akkor első és legfontosabb lépés, hogy ellenőrizd a kiválasztott üzlethelyiség rendeltetését. Ha például iroda, vagy műhely, esetleg raktár volt a korábbi funkció, akkor az első feladat ennek a módosítása, amely rendeltetés mód váltást jelent. Ennek az eljárásnak az egyik hozadéka lehet a plusz parkolóhelyek kötelező megváltása. De pontosan mit is takar ez a fogalom? Az alábbiakban összefoglaljuk a témát az általunk általánosan tapasztaltak szerint, de mindenképpen vedd figyelembe, hogy a pontos szabályokat mindig a helyi önkormányzati rendelet határozza meg.
Mikor merül fel parkolóhely-megváltás rendeltetésmód-váltáskor?
Parkolóhely-megváltási kötelezettség nem minden rendeltetési mód váltás esetében keletkezik, de ezekben az esetekben merülhet fel:
- Nő a fogyasztótér mérete a korábban üzemelő vendéglátó egység fogyasztóteréhez képest
- A rendeltetésmód-váltás következtében nő az előírt parkolóhelyek száma az üzlethelyiségben
- Az előírt parkolóhelyeket telken belül nem lehet biztosítani
A parkolóhelyek szabályszerű megváltását nem csupán rendeltetésmód-váltási engedélyezési eljárásban, hanem fennmaradási és használatbavételi eljárásnál is vizsgálják, de akár utólagos ellenőrzésre is sor kerülhet.
Hogyan számítják ki?
Budapesten kerületenként változó, hogy mely hatóság foglalkozik a parkolóhely megváltással. Adott önkormányzattól függően az építésügyi osztály, a hatósági iroda vagy főépítészi iroda határozz meg a régi rendeltetéshez és az új rendeltetéshez tartozó parkolóigényt, melynek különbözetét veszik figyelembe. Ha a különbözet pozitív, akkor parkolóhelyet kell létesíteni, vagy ha ez nem lehetséges, akkor megváltási díjat kell fizetni.
Mikor NEM kell parkolóhely megváltási díjat fizetni?
Szerencsére akadnak helyzetek, amikor mentesülsz a plusz kiadástól. Általában nem kell parkolóhelyet megváltani, ha:
- a rendeltetésmód-váltás nem növeli a parkolóigényt
- az új funkció kevesebb parkolót igényel
- a meglévő parkolóhelyek száma elegendő
- a helyi rendelet mentességet ad (pl. TÉKÁ-ban jegyzett helyi emlék, műemléki épület bővítéssel nem járó átalakítása esetén, egyes belvárosi övezetben)
Mennyibe kerül a parkoholóhely megváltási díj?
Budapesten önkormányzatonként eltérő a tarifa, de jellemzően több millió Ft költségre kell számolnod parkolóhelyenként, egyszeri költségként. Értelemszerűen a belvárosban lényegesen magasabb díjakkal kell kalkulálni, mint a külső kerületekben.
A fontos, hogy a parkolóhely megváltási díj nem ad kizárólagos parkolóhely használatot vagy tulajdonjogot, csak a díjazásért cserébe az önkormányzat vállalja a parkolás közterületi biztosítását.
Gyakori buktatók
Korábbi tapasztalatainkból elmondhatjuk, hogy a gasztrovállalkozók nem minden esetben gondolnak a parkolóhely megváltására, a téma körüljárása nélkül vágnak bele az üzlethelyiségek átalakításába. Akár egy belső átalakítás a fogyasztótér növelésével is a parkolóhelyek újra kalkulálását követeli meg, ami a tevékenység regisztrációba vételekor a fogyasztótér méretének megadásakor is kiderülhet, és utólag kötelezhetnek a különbözetből adódó parkolóhely többlet megváltására. Minden esetben javasoljuk, hogy egy a témában jártas Építész Irodát vonj be a bérleti szerződés megkötése előtt, és járj utána, hogy a vendéglátó egységed kialakítása az adott lokáción nem jelent-e ezzel kapcsolatos nem várt költséget.
Hogyan érdemes belekezdened?
Mielőtt leteszed a voksodat, érdemes kideríteni az üzlet funkcióját, hogy szükséges-s rendeltetési módot váltani. Amennyiben igen, akkor helyi építési szabályzata (HÉSZ) és adott önkormányzat parkolási rendelete iránymutatást adhat, hogy mekkora különbözetet kell megfizetned a funkcióváltáskor.
A fölösleges köröket és plusz költségeket azonban úgy tudod a legjobban megspórolni, hogy egy olyan építészt bízol meg az ingatlan státuszának tisztázásával, aki ismeri a helyi eljárásokat és tisztában van a funkcióváltással együtt járó intézkedésekkel.
Cikkünk összeállításában a Szentmáry Építész Stúdió nyújtott segítséget, akikkel együtt már több hasonló budapesti vendéglátóegység tervezésében és engedélyeztetésében működtünk közre.
