Tudjuk, hogy sokan érzelmi alapokon hoznak döntést, amikor vendéglátás célú üzlethelyiséget keresnek. Azonban egy sor szempont van, amit érdemes figyelembe venned, mert őrületes jogi útvesztőbe és bitang nagy költségekbe verheted magad, ráadásul azt sem kizárt, hogy nem tudod engedélyeztetni a gasztrovállalkozásodat az adott lokáción. Cikkünkben összefoglaljuk azokat a szempontokat, amelyekkel az üzletnyitási tanácsadások és engedélyeztetések során találkoztunk.

1. Az üzlethelyiség rendeltetése nem megfelelő

Az első és legfontosabb lépés, hogy tisztázni kell az üzlethelyiség rendeltetését. A legbiztosabb mankót a tulajdoni lap adja, mert sokszor maga az üzlethelyiség bérbeadója sincs tisztába az ingatlan pontos rendeltetésével. Kezdj el gyanakodni, ha korábban szuvenír bolt, utazási iroda vagy kozmetika volt az adott üzlethelyiségben. Vendéglátás tevékenységet kizárólag vendéglátás funkcióra alkalmas ingatlanba lehet bejelenteni! 

Ha nagyon szerelmes lettél az üzletbe, akkor sem kell elkeseredned, ha nem vendéglátás a jelenlegi rendeltetése, ugyanis egy építész tervező bevonásával, rendeltetési mód váltással alkalmassá teheted az üzlethelyiséget a tevékenységed engedélyeztetésére. Azonban ez jelentősen meghosszabbíthatja a vállalkozás kialakításra szánt időt, a költségekről pedig ne is beszéljünk! Ráadásul a több ponton is elhasalhat a projekt pl. a társasház lakóközössége nem egyezik bele, hogy vendéglátás legyen kialakítva az adott üzlethelyiségben. Ne feledkezz el arról, hogy egy új funkció magával hozhatja azt is, hogy parkolóhelyet kell megváltanod, ami kerületenként eltérő árazás mellett, sok milliós tételt jelenthet.

2. Nincs elég áram

Ha egy pici kávézót nyitsz, akkor is szükséged lehet három fázisú áramra, hiszen a kétkaros kávégépek közül több 400 V áramot igényel. Ha eleve nem rendelkezik ipari árammal, vagy elegendő áramkapacitással az üzlethelyiség és mégis szeretnéd kivenni, akkor készülj fel az akár hónapokig tartó ügyintézésre az ELMŰ-vel. Sajnos ismerünk olyan történetet is, hogy az ELMŰ végül nem tudta bővíteni az áramot, mert egy frissen térkövezett területen lévő földkábelhez kellett volna hozzányúlni, amit nem vállaltak. Szintén probléma lehet, ha az árambővítés a társasház mérőóra cseréjét is magával hozza, mert ekkor a társasház hozzájárulása is kell az ügyhöz, és még jobban elnyúlhat a folyamat.

3. Lakóközösség

Egy belvárosi társasház aljában található üzlethelyiség mindig nagyon csábító üzletnyitás szempontjából, azonban mindig legyen ott az a bizonyos vészcsengő: nem vagy egyedül ebben az épületben. A társasház lakóközösségének nagyobb beleszólása van az életedbe, mint gondolnád, és itt nemcsak a feljelentésekről beszélünk pl. hangos zene, vagy szagok tekintetében. A korábban említett rendeltetési mód váltásnál többségi szavazat dönt arról, hogy egyáltalán lehet-e a házban vendéglátó funkciójú üzlethelyiség. De a közös területeken (pl. belső udvar) kiépítendő gépészet (pl. külső klímaegység, elszívórendszer, légtechnika) esetén is szintén a lakók beleegyezése szükséges. 

4. Illegális galéria

Munkánk során számtalan olyan vendéglátó funkciójú üzletbe botlunk, amelynek alapterületét a korábbi bérlők praktikus galériával egészítették ki. Üzleti döntés szempontjából előnyös lehet egy ilyen helyiséget kibérelni, azonban ebben az estben erősen meg kell nyomnunk a vészcsengőt. Mára szinte nincs olyan budapesti belső kerületi önkormányzat, amely az engedélyeztetés során ne kérné be a galéria statikai megfelelőségét, ha nem látják azt a rendszerben. A tapasztalat azonban az, hogy az esetek nagy részében nem rendelkeznek megfelelő dokumentációval a galériák, tehát a korábbi üzemeltetők „csak úgy” felépítették. Természetesen kérhető statikai vélemény ezekre a szerkezetekre utólag is, de ez újabb időt és pénzt von el leendő vállalkozásodtól.

5. Nem megfelelő belmagasság

A „hőskorban”, amikor a rendszerváltást követően mindenki vállalkozni kezdett, a vendéglátás területén is sikerült a pioníroknak hajmeresztő megoldásokat találni a fogyasztótér növelésére. Ilyenek az „illegális” galériák vagy más hozzáépítések, engedély nélkül beépített teraszok, amellyel helyet lehetett spórolni vagy plusz raktározási/leültetési kapacitásokat megoldani. Azonban ezek a megoldások gyakran engedély nélkül zajlottak, és egy új engedélyeztetési folyamatban kibukhatnak. Nem engedélyeztetett galéria építések esetén gyakori probléma, hogy a belmagasságot nem vették figyelembe, emiatt a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzat) által meghatározott huzamos tartózkodásra szolgáló minimum belmagasságot (2,50 métert) a helyiség már nem éri el. A galéria statikai engedélyeztetése mellett a belmagasságra vonatkozó eltérési engedélyt is lehet kérni indokolt esetben az Építési Hivataltól, de mondanunk sem kell már, hogy ez újabb idő, pénz és még több idő és pénz.

6. 400 m2 feletti üzlethelyiség átalakítása engedély köteles

Nagy területű üzlethelyiséget keresel a vendéglátásod számára? Akkor jó, ha tisztában vagy azzal, hogy 400 m2-nél nagyobb alapterületű üzlethelyiség esetében a belső átalakítást is kötelező dokumentálni az építésügyi hatóság felé. Tehát mielőtt elkezdenél falakat bontani és újakat felhúzni, az átalakítási munkálatok megkezdése előtt a hatóság hozzájárulását kell kérni.

7. Nincs lehetőség hulladéktárolásra

Budapesten tilos a hulladékgyűjtő edényzeteket közterületen tárolni, ezért fontos, hogy a gasztrovállalkozásod számára biztosítva legyen pl. a társasház belső területén található elhelyezési lehetőség. Ennek két módja van: a közös költség tartalmazza legalább egy kuka elszállítását vagy te kötsz saját szerződést a hulladékos szolgáltatóval és megegyeztek a házzal, hogy befogadják a közös területükre a hulladéktároló edényzetedet. Bármelyik opció is merül fel, mindenképpen írásban legyen rögzítve a megállapodás! Sajnos hallottunk olyan ügyfélről, aki csak szóban állapodott meg a társasházzal, és egy vita következményeképpen kirakták a kukáját az utcára. Az egyetlen megoldásnak az maradt, hogy a fogyasztótér rovására belső kukatárolót kellett kialakítania a vendéglátó egységében.

8. Terasz létesítése nem lehetséges

Ha a koncepciód szerves része a terasz létesítése, akkor mindenképpen érdeklődj a helyi önkormányzatnál, hogy az adott lokáción lehetséges-e és ha igen, milyen feltétele van. Bizonyos helyeken a járda mérete, máshol pedig helyi rendelet nem engedi a terasz létesítését. Azt minden esetben vedd figyelembe, hogy minden budapesti belső kerületben a teraszok éjszakai nyitvatartása korlátozva van. Általában 22 vagy 23 órakor be kell tessékelni a vendégeket a teraszról a lakók nyugalmának biztosítása érdekében.

9. Korlátozott éjszakai nyitvatartás

Külön cikket szenteltünk az éjszakai nyitvatartásra vonatkozó témakörnek, hiszen a koncepció alakítás során a helyi előírások ismerete akár alapjaiban változtathatja meg a terveket. A nappali nyitvatartás jellemzően este 22, 23 vagy éjfélig tart (önkormányzata válogatja, meddig engedi), ezen túl csak bizonyos kitételek mellett lehet a vendéglátóegység nyitva. Egyes kerületek azonban olyan követelményeket támasztanak a vállalkozók felé, hogy ember legyen a talpán, aki teljesíteni tudja. Például a VII. kerületben csupán 200 vendéglátóegység lehet éjszaka is nyitva, ezeket az engedélyeket pedig évente meg kell újítani. Ha ezt elfelejted, visszavonják az engedélyedet és biztosan lesz a várólistán olyan, aki azonnal elfoglalja a helyedet. De hasonlóan nehéz eset a VI. kerület is, ahol például a lakók hozzájárulása szükséges, hogy éjszaka is működni tudj.

10. 200 méteres szabály

Szintén külön cikket szántunk a 200 m-es szabálynak, hiszen szintén komoly újratervezést igényel, ha nem számolsz vele. A 210/2009. (IX. 29.) Kormány rendelet kimondja, hogy melegkonyhás vendéglátó üzlet kivételével tilos szeszes italt árulni oktatási és egészségügyi intézmény bejáratától számított 200 méteren belül. A melegkonyha fogalma pedig önkormányzatonként eltérő. Valahol a klasszikus leves-főétel-desszert palettával rendelkező éttermeket fogadják el ebben a kategóriában, de akad olyan kerület, ahogy egy kontakt grillen készülő melegszendvics is belefér a melegkonyha fogalmába.

+1. Műemléki épület

A műemléki épületekbe tervezett vendéglátóegység kialakítását csak a kihívások szerelmeseinek ajánljuk. Az ilyen típusú épületekben a legegyszerűbb tisztasági festés is akadályokba ütközhet, ha éppen védendő falrészletről van szó.